Onvoorziene kosten van een verbouwing -

Bij onvoorziene kosten van een verbouwing kun je bijvoorbeeld denken aan kosten voor meerwerk of onaangename verrassingen die je tegen komt tijdens sloopwerkzaamheden.

Onvoorziene kosten van een verbouwing

Of je nu slechts één ruimte, een deel van je huis of je hele huis gaat verbouwen, verbouwen brengt kosten met zich mee. Je betaalt voor sloopwerkzaamheden, het afvoeren van afval of eventueel zelf een afvalcontainer huren, bouwmaterialen en natuurlijk arbeidsloon. Logischerwijs heb je een bepaald budget in gedachten voor deze verbouwing. Je wilt of kunt in de meeste gevallen niet meer uitgeven dan je (over) hebt voor werkzaamheden, maar toch is het altijd heel belangrijk om rekening te houden met onvoorziene kosten van een verbouwing. Jaren geleden heb ik een eensgezinswoning compleet laten verbouwen. Twee jaar geleden kocht ik zelf een appartement en ook dat liet ik helemaal verbouwen. Bij beide verbouwingen kreeg ik te maken met onvoorziene kosten. Ga jij verbouwen of zit je midden in een verbouwing, dan is het handig om te weten met welke extra en vooral met welke onvoorziene kosten van een verbouwing je rekening kunt houden. Eén van de dingen waar je rekening mee moet houden wanneer je gaat verbouwen is dat je in veel gevallen niet weet hoe je huis er ‘achter’ de schermen uitziet. Zo op het oog kan een huis er prima uitzien, maar wanneer je gaat slopen kan het zijn dat je voor zeer onaangename verrassingen komt te staan. Het kan zo zijn dat je op dat moment nog geen problemen ervaart door deze tegenvallers, maar dat problemen zich zullen vormen wanneer je start met verbouwen. Stel dat je een badkamer gaat verbouwen en om tijd en dus geld te besparen had je je voorgenomen om over bestaande tegels heen te tegelen. Wanneer blijkt dat bestaande tegels broos zijn, kun je daar dus niet overheen gaan tegelen. In dat geval moet je zelf je tegels gaan slopen waar je materiaal voor nodig hebt, of je moet je oude tegels laten wegslopen. Dit kost allemaal extra tijd en dus geld. Een ander voorbeeld, je hebt een huis gekocht en dat huis heeft overal behang. Jij wil zelf gaan behangen of gaan verven, maar tijdens het verwijderen van het oude behang blijkt dat de muren in ontzettend slechte staat zijn. Broze muren kun je niet zomaar behangen of verven en die moeten dus wellicht eerst gestuct worden. Dan heb je plotseling een vrij grote kostenpost erbij. Dit zijn twee voorbeelden waarvan extra kosten nog enigszins te overzien zien, maar je kan ook tegen veel grotere problemen aanlopen, denk aan verzakkingen, houtrot, ongedierte (en de schade die dit ongedierte eventueel heeft aangericht), waterschade of schimmel.

Onvoorziene kosten door meerwerk

Voor een verbouwing reserveer je in principe een deel van je budget voor materialen en een ander deel voor arbeidskosten. Het is echter ook belangrijk om rekening te houden met kosten voor zogenaamd ‘meerwerk’. Ik geef als voorbeeld de verbouwing van mijn keuken. In mijn budget had ik rekening gehouden met de kosten van de keuken en de apparatuur, met kosten voor het monteren van de keuken en met kosten voor het stucen en verven van de ruimte. Echter, het montagebedrijf kwam na het inmeten van de keuken met een flinke offerte voor zogenaamd ‘meerwerk’. Dat meerwerk hield het vervangen van verouderd schakelmateriaal en een verouderde waterleiding in de keuken in en zou twaalfhonderd euro gaan kosten. Dit zijn dus dingen die zo op het oog niet te zien waren. Echter, er kwamen nog meer kosten bij toen de keukenmonteur wilde starten met het monteren van de keuken. Er bleek namelijk een gasleiding in de weg te zitten. Hiervoor moest een voorzetwand in mijn keuken geplaatst worden waarvoor ik meer dan duizend euro moest betalen. Er was op dat moment al gestuct en geverfd, en na het plaatsen van die voorzetwand moest ik dat hele stuk dus nóg een keer laten stucen en verven. Dit hele debacle is sowieso te scharen onder de noemer ‘onaangename verrassingen’ die je tijdens een verbouwing kunt ontdekken, maar het meerwerk is achteraf gezien wel iets waar ik zelf rekening mee had moeten houden. Het was wellicht ook een beetje naïef van mijzelf om alleen rekening te houden met de kosten van de keuken zelf en het monteren ervan. Meerwerk waar je bijvoorbeeld in een badkamer mee te maken kunt krijgen is werkzaamheden die uitgevoerd moeten worden wanneer je je douche, wastafel, bad of toilet gaat verplaatsen, waardoor waterleidingen verlegd moeten worden.

Materialen zijn vertraagd of niet leverbaar

Voor een verbouwing zijn materialen nodig. Tijdens een verbouwing kun je te maken krijgen met onvoorziene kosten wanneer bepaalde materialen (tijdelijk) niet leverbaar zijn of wanneer de levering van materialen vertraagd is. Wanneer je een aannemer in de arm genomen hebt en met verschillende klusbedrijven of vakmensen werkt, zal er een strakke planning zijn. De ene persoon kan niet starten met zijn werkzaamheden wanneer bepaalde andere werkzaamheden nog niet of nog niet helemaal zijn uitgevoerd of afgerond. Zijn bepaalde materialen of onderdelen niet leverbaar op het moment dat jij ze nodig hebt, dan kan dit extra kosten met zich meebrengen. Je moet bijvoorbeeld ter plekke gaan voor een duurder alternatief, materialen moeten ergens anders vandaan komen of met spoed geleverd worden wat extra geld kost. Wanneer een vakman tijd voor jou gereserveerd heeft en hij kan de klus niet starten of afmaken doordat materialen er niet zijn, kan het zijn dat er toch kosten in rekening gebracht worden. Het kan ook zijn dat hij bijvoorbeeld vaker terug moet komen, waardoor er extra reiskosten en reistijd in rekening worden gebracht. Dit hoeft natuurlijk absoluut niet altijd het geval te zijn, maar het zijn allemaal mogelijke scenario’s waarmee je te maken kunt krijgen tijdens een verbouwing. Een andere optie is dat materialen duurder geworden zijn. Wanneer je bezig bent met de voorbereidingen van een grote verbouwing, vraag je in veel gevallen al geruime tijd van tevoren offertes aan. Prijzen van materialen kunnen door allerlei omstandigheden (flink) stijgen.

Nog meer onvoorziene kosten van een verbouwing

Tijdens een verbouwing kun je ook te maken krijgen met andere onvoorziene kosten. In bepaalde gevallen heb je voor een verbouwing een vergunning nodig. Zo’n vergunning is bijvoorbeeld nodig wanneer je aanpassingen gaat doen aan een fundering, een aanbouw dieper dan vier meter aan je huis wilt gaan bouwen, een draagmuur wilt gaan verwijderen of een dakkapel aan de voorzijde van je huis wilt bouwen. Tot slot kun je tijdens je verbouwing niet alleen te maken krijgen met gebreken of achterstalling onderhoud aan jouw woning, ook kunnen er tijdens het klussen dingen mis of kapot gaan. Zo wilde ik tijdens de verbouwing van mijn toilet mijn oude toilet hergebruiken, maar helaas ontstond er tijdens het slopen van het toilet een heel klein barstje in het toilet, waardoor die dus helaas niet meer opnieuw gebruikt kon worden. In principe kan er natuurlijk van alles kapot gaan tijdens het slopen en verbouwen. Er kan niet alleen schade ontstaan aan materialen, meubels of onderdelen, maar ook aan je huis zelf. Tot slot deel ik graag nog een belangrijke ervaring die ik opdeed tijdens het verbouwen van mijn huis en daarna mijn eigen appartement. In veel gevallen is het zo dat wanneer je één ruimte of een deel van een ruimte in je huis aanpakt, het vaak ‘naar meer smaakt’. Je ziet welke impact een verandering of een verbouwing van je huis heeft en je beseft dan dat er eigenlijk wel meer gedaan kan worden om het helemaal perfect te maken. Vaak loont het om werkzaamheden met elkaar te combineren. Vaak scheelt dit geld en tijd en bovendien zit je ook maar één keer in de rotzooi. Vooral het slopen brengt ontzettend veel stof en rotzooi met zich mee. Wát je ook gaat verbouwen in huis, houd altijd rekening met onvoorziene kosten van een verbouwing en pas je budget daar op aan.